Fachbegriffe einfach erklärt

Das Ferienhaus-Akademie Lexikon

Das Lexikon der Ferienhaus-Akademie erklärt Begriffe, die für (künftige) VermieterInnen von Ferienhäusern und -wohnungen interessant sind. Die Beiträge werden mit großer Sorgfalt erstellt, erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und für die Richtigkeit wird keine Haftung übernommen. Das Lexikon wird nach und nach erweitert. Für Verbesserungs- und Ergänzungsvorschläge sind wir jederzeit offen und dankbar – schreiben Sie uns an info@ferienhaus-akademie.de.

Abgaben

Einige Kommunen erheben eine örtliche Abgabe, die sogenannte „City Tax“ oder „Bettensteuer“ auf private Übernachtungen. Die Höhe ist in der Satzung der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Sie ist vom Vermieter zu zahlen, der sie meist auf den Gast umlegt. Auf Grundlage der jeweiligen Kommunalabgabengesetze der Länder erheben bestimmte Kur-, Erholungs- und Tourismusorte eine Kurtaxe vom Gast. Der Gastgeber nimmt den Beitrag vom Gast ein und leitet ihn an die Kommune weiter. Darüber hinaus sind einige Orte berechtigt, eine Tourismusabgabe zu erheben. Zahlen müssen diejenigen Personen und Unternehmen, die einen wirtschaftlichen Nutzen durch den Tourismus haben. (Quelle: www.deutschertourismusverband.de)

Agenturen

Wer die aufwändige Vermietungsbetreuung, Verwaltung und Vermarktung seiner Ferienimmobilie nicht selbst übernehmen will oder kann, der kann als Alternative eine Agentur vor Ort beauftragen. Diese bieten meist alle notwendigen Leistungen als “Sorglos-Paket” aus einer Hand an. Dazu gehören: 

 

  • Hilfe bei der Preisgestaltung
  • Inserierung auf großen Buchungsplattformen
  • Pflege der Inserate
  • Bereitstellung eines Online Eigentümer Login-Bereichs
  • Übernahme der Gästekommunikation
  • Erstellen von Buchungsverträgen
  • Zahlungsabwicklung mit Mietern
  • Forderungsmanagement
  • Schlüsselübergabe
  • Zentraler Ansprechpartner für jegliche Anfragen
  • Steuerrechtliche Unterstützung

 

Die Preise der Agenturen sind sehr unterschiedlich und können bei 18% und mehr (plus Mwst.)  vom Umsatz liegen. Positiv: Sie werden nur bei tatsächlicher Vermietung fällig. Keine Vermietung – keine Kosten. Im Preis nicht enthalten sind:

 

  • Reinigungsservice – diese Kosten werden von der Agentur direkt an die Gäste weitergereicht.
  • Wäscheservice – das Bereitstellen und die Reinigung der Erstausstattung an Bettwäsche und Handtüchern wird meist – ebenso wie ein sog. Begrüßungspaket (Erstausstattung an Seife, Spülmaschinentabs, Geschirrtüchern, Blumen, Toilettenpapier) dem Eigentümer in Rechnung gestellt. Gerade bei teureren, modernen Objekten erwarten Gäste, dass diese Leistungen im Preis inbegriffen sind. Bei einfachen Unterkünften können/sollen Gäste Bettwäsche und Handtücher oft selbst mitbringen.

 

Angeboten werden von Agenturen oft zudem gegen Extra-Bezahlung: 

  • Hausmeistertätigkeiten: Reparatur- und Ersatzleistungen, Winter- und Gartendienste. Für diese Leistung wird ein gesonderter Vertrag abgeschlossen. Die monatlichen Kosten entstehen unabhängig vom Umsatz.
  • Fotografie der Ferienunterkunft für die Inserate. 
Allergikergeeignet

Die Zahl der Allergiker in Deutschland steigt, 20-30 Mio. sind nach Schätzungen des Ärzteverbands bereits in irgendeiner Form betroffen, am weitesten verbreitet ist Heuschnupfen. Deshalb macht es für Vermieter Sinn, bei der Ausstattung ihrer Ferienunterkunft auf Allergiker Rücksicht zu nehmen. Inzwischen rüsten ganze Kommunen, die vom Tourismus leben, auf allergikerfreundlich um. Beispiele aus Bayern: Oberstdorf  (https://www.oberstdorf.de/gesundheit/allergikerfreundlich/) und Bad Füssing (https://www.badfuessing.com/de/bad-fuessing/fuer-allergiker/kriterien-ferienwohnungen). Der Deutsche Heilbäderverband e.V. (DHV) verleiht ihnen dafür eine Auszeichnung. Allergikerfreundlich bedeutet u.a.:

  • kein Teppichbelag, sondern glatte Böden wie Fliesen, Parkett, Laminat, Vinyl
  • Wände,Tapeten, Gardinen, Vorhänge möglichst glatt
  • Badezimmer gut belüftet, am besten mit Fenster
  • rauchfrei
  • keine Haustiere
  • Klimaanlagen abschaltbar, bzw. mit besonderem Filter ausgestattet
  • Allergikerbetten, Betten mit „Encasing“-Matratzenbezug, milbendichte Bettbezüge, allergikerfreundliche Bettdecken und Kopfkissen
  • Staubsauger zur Zimmerreinigung mit Allergiker-Filter
  • pH-neutrale/allergenfreie Körperpflegeprodukte
  • Verzicht auf allergene Grünpflanzen im Haus
Apartment (franz. Appartement)

Neben Einzel- oder Doppelzimmern und Suiten bieten einige Hotels alternativ Apartments an. Der Begriff wird in Deutschland für eine moderne Kleinwohnung verwendet. Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) definiert das Apartment im Gastgewerbe als eine Unterkunft mit Schlaf- und Wohnräumen sowie einer Kochnische’. Trotzdem genießt der Urlauber die Annehmlichkeiten von Hotels wie Zimmerservice, täglicher Reinigung und ggf. Frühstücksbuffet. 

An-und Abreisekonditionen

Vermieter teilen Ihren Gästen vor Anreise (im Mietvertrag, im Anschreiben und auf der Homepage) schriftlich mit, ab wann das Haus/die Wohnung spätestens bezogen werden kann. Ebenso legt er fest, bis wann am Abreisetag die Wohnung verlassen werden muss. Das hindert nicht an Einzelabsprachen – so kommt es immer gut an, wenn die Zeiten großzügiger behandelt werden, z.B. weil das Objekt einen Tag vorher oder hinterher nicht belegt ist. Häufig verwendete Formulierungen: “Die von Ihnen gebuchte Wohnung steht ihnen am Anreisetag ab ca. 16.00 Uhr zur Verfügung. Am Abreisetag ist das Zimmer bis spätestens 10.00 Uhr wieder freizugeben. Abweichende An- oder Abreisezeiten sind nach telefonischer oder persönlicher Absprache möglich.”

  

Architektenhonorar

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt, wie viel ein Architekt für seine jeweiligen Leistungen bekommt.  Entscheidend für die Höhe des Honorars sind dabei der Umfang des Bauprojektes und die Höhe der anrechenbaren Kosten. Als Berechnungsgrundlage dienen dabei allein die Baukosten inklusive Installationen. Kosten für Baugrundstück, Erschließung oder Außenanlagen bleiben außen vor.  

Im Prinzip kann man davon ausgehen, dass das Gesamthonorar bei mittlerem Anspruch des Vorhabens und einer Vollbeauftragung rund 14  Prozent der Kosten für das Gebäude ausmacht. Bei einer Teilbeauftragung von einzelnen Leistungsphasen werden nur die entsprechenden Anteile vom Gesamthonorar berechnet.   

Aufbettung

Unter „Aufbettung“ versteht man die Möglichkeit, in einer Ferienunterkunft ein oder auch mehrere Bett/en zusätzlich aufzustellen, bzw. ein Schlafsofa zu nutzen. In der Regel wird die Möglichkeit bereits im Inserat (auf der Homepage) angegeben und ist meist mit einem Aufpreis pro Person verbunden. 

Ausstattung

Zur Ausstattung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung zählen die zum Objekt gehörigen Einrichtungsgegenstände sowie die Qualität der Bauweise und die dabei verwendeten Materialien. Eine zum Objekt passende, qualitativ gute, geschmackvolle und zeitgemäße Ausstattung ist für Ferienobjekte besonders wichtig, weil sie zusammen mit Lage und Preis das Hauptkriterium für eine Buchungsentscheidung ist.

Barrierefrei

Im Gesetz zur Gleichstellung behinderter Menschen (BGG) ist “barrierefrei” so definiert: “Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.” (BGG, §4)

Rund 7 Millionen Menschen in Deutschland sind in irgendeiner Form leichter oder schwerer behindert: gehbehindert oder auf den Rollstuhl angewiesen, sehbehindert oder blind, schwerhörig oder gehörlos, geistig behindert. Dazu kommen viele andere, denen Treppen, schmale Aufzüge, hohe Duschtassen, niedrige Toilettensitze, enge Bäder und Türen Probleme bereiten: Weil sie einen Kinderwagen brauchen oder ein Gipsbein sie einschränkt oder schlicht, weil sie älter und unbeweglicher sind. Wer bei Um- oder Neubau eines Feriendomizils Barrierefreiheit mitdenkt erhöht also zugleich auch die Chance auf weitere Gäste. 

Belegung

Vermieter geben in Reiseanmeldung und Unterkunftsbeschreibung an, wie viele Personen in der Ferienwohnung maximal wohnen, sprich übernachten dürfen und welchen Einfluss die Anzahl der Gäste auf den Übernachtungspreis hat. So wird häufig für Häuser mit bis zu 6 Schlafmöglichkeiten bei Buchung für mehr als 4 Personen ein höherer Preis fällig. Kinder und Säuglinge gelten als volle Personen, sofern nichts anderes angegeben wird. Gäste müssen bei einer Buchung stets die genaue Anzahl der Erwachsenen und Kinder (i.d.R. bis 14 Jahre) angeben. Der Vermieter ist berechtigt, weitere Personen von der Nutzung der Ferienunterkunft auszuschließen oder eine Nachgebühr vor Ort zu erheben. Eine Überbelegung, sofern nicht ausdrücklich in der Unterkunftsbeschreibung erlaubt (z. B. Babybett auch zusätzlich zur Belegung), ist nur auf Anfrage möglich. Es kann hierfür eine Gebühr von z.B. 10,00 Euro pro Tag genommen werden. In diesem Betrag ist jedoch nicht automatisch die Bereitstellung eines Zustell- oder Kinderbetts enthalten. Verlangt der Vermieter vor Ort belegungsabhängige Nebenkosten, müssen diese natürlich auch für zusätzliche Personen (Überbelegung) gezahlt werden.

Belegungskalender

Es gibt zwar noch Vermieter, denen es aus verschiedensten Gründen lieber ist, wenn Interessierte erst bei ihnen anfragen müssen, ob die Ferienwohnung im gewünschten Zeitraum frei ist, allerdings geht der Trend eindeutig in die andere Richtung. Denn immer mehr Urlauber wollen am liebsten sofort sehen, ob frei ist,  sie gleich buchen können und das alles am besten mobile. Für Vermieter, die Nutzer nicht abschrecken wollen, ist es deshalb sinnvoll, in die (mobilfähige) Homepage ihrer Ferienunterkunft gleich einen Belegungskalender einzubinden. Wichtig: Dieser muss gepflegt, sprich ständig aktualisiert werden. Besser noch, sie binden ein Buchungstool ein, wo Gäste sofort buchen können.

Bewertungen

Wer eine Ferienunterkunft im Netz sucht, wird zumeist auch auf die Bewertungen vorheriger Gäste schauen. Das macht beste Bewertungen (5 von 5 Punkten) für Ferienvermieter so wertvoll und umgekehrt, kritische Bewertungen, so ärgerlich. Vor allem, weil eine richtig schlechte Bewertung den Schnitt nachhaltig verdirbt. Dennoch sollten Vermieter solchen Bewertungen nicht aus dem Weg gehen, sondern das Positive darin sehen. Konstruktive Kritik hilft ihnen am Ende, das Angebot zu verbessern. Ein paar Tipps für eine professionelle Reaktion: 

  • In Ruhe nachdenken und nicht aus der Verärgerung heraus zurückschießen
  • Sachlich bleiben, es geht in den allermeisten Fällen nicht um Sie persönlich
  • Sich ehrlich fragen: Ist die Kritik vielleicht (in Teilen) berechtigt, müssen die, als durchgelegen kritisierten,  Matratzen nicht wirklich mal ausgetauscht werden?
  • Auch negative Bewertungen mutig veröffentlichen, das erhöht die Glaubwürdigkeit
  • Beschwerden Punkt für Punkt freundlich-konstruktiv beantworten: Danke für den Hinweis, wir haben die Matratzen inzwischen erneuert und freuen uns, wenn Sie sie testen möchten…
Bildrechte

Für Vermieter von Ferienunterkünften sind Fotos extrem wichtig, weil buchungsentscheidend. Wer sich selbst als Fotograf betätigt, kann mit seinen Bildern verfahren, wie es ihm beliebt. In der Regel ist es allerdings ratsam Profis ans Werk zu lassen um das Objekt entsprechend gut in Szene zu setzen. Wer eine/n Fotografin/en beauftragt, der muss später deren/dessen Rechte – die sog. Urheberrechte (siehe UrhG), beachten. Dabei geht es um das Recht zu entscheiden, was mit den Fotos geschieht, welcher Name als Quelle genannt wird, die Möglichkeiten zur Veröffentlichung, Bearbeitung und Verwertung. Für den Auftraggeber ist es wichtig, im Vertrag genaue Vereinbarungen zu treffen, im besten Fall, dass alle Rechte an den Bildern mit der Bezahlung auf ihn übergehen. Mancher Fotograf macht das nicht, bzw. verlangt dafür einen höheren Preis. Alternativ gehen die Rechte am Bild dann nur für einen bestimmten Anlass oder Zeitraum auf den Auftraggeber über. Diese Vorgabe muss dann streng beachtet werden, weil bei Verstoß Abmahnung und Schadensersatz drohen. Zu den Abmahnkosten kommen zudem noch Anwaltskosten. Viele Vermieter fügen den Objektfotos noch schöne Aufnahmen der Umgebung an, die sie aus dem Netz herunterladen. Hier gilt es ebenfalls die Urheberrechte strikt zu beachten, ggf. dafür zu zahlen und den Namen des Urhebers als Quelle zu nennen. Neben den Urheberrechten gilt es aber auch den Datenschutz zu beachten, d.h. das Recht derer, die auf den Bildern evtl. unfreiwillig gezeigt werden. 

Buchungssoftware

Wer Ferienunterkünfte vermietet, wird heutzutage in den meisten Fällen mit Buchungssystemen arbeiten. Die Vorteile gegenüber telefonischen Buchungsanfragen liegen auf der Hand: Vermieter sparen Zeit, behalten leichter den Überblick und sehen, welche Zeiten noch frei sind und ggf., z.B. mit Rabatten, beworben werden sollten. Potenzielle Gäste haben die Möglichkeit jederzeit, schnell und von überall aus, bequem zu reservieren. Die Chancen auf Vermietung steigen dadurch. Es gibt eine ganze Reihe von Anbietern. Die Kosten sind sehr unterschiedlich und bewegen sich zwischen 0 und über 100 Euro im Monat. Einen Vergleich bietet beispielsweise die Plattform: www.trusted.de.

Budget

Der Begriff kommt aus dem Französischen: “bouge” und steht frei übersetzt für Geldbeutel. Unter Budget versteht man landläufig eine, für ein bestimmtes Vorhaben zur Verfügung stehende, Geldmenge. Anstelle des Begriffs Budget werden auch “Haushaltsplan” oder “Etat” verwendet. Wer eine Immobilie zum Zweck der Ferienvermietung erwerben und ausstatten möchte, sollte zunächst ermitteln, wie viel Geld ihm dafür zur Verfügung steht und ob er damit seine Vorstellungen verwirklichen kann.  Wichtig: 10%-20% Reserven einplanen – am Ende wird es immer teurer.

Domain

Der Domain-Name ist die einzigartige Internetadresse einer Website. Ferienvermieter, die eine eigene Website betreiben, brauchen hierfür eine Webadresse. Zu jeder Website gehört eine sogenannte IP-Adresse, die aus vielen Zahlen und ein paar Punkten besteht. Diese IP-Adresse reicht im Grunde aus, um zur dazugehörigen Website zu gelangen. Da Ferienhausvermieter aber möglichst viele potenzielle Gäste erreichen wollen, brauchen sie einen hohen Wiedererkennungswert und gute Benutzerfreundlichkeit. Deshalb hat es sich eingebürgert, Domainnamen zu benutzen. Bevor ein Domain-Namen für eine Internetseite festgelegt wird, muss diese Domain registriert werden. Jeder Domain-Name wird nur einmal vergeben und darf nicht mit der URL gleichgesetzt werden, da die Domain nur ein Bestandteil der URL ist. Bei einem Ferienhaus wird dies in der Regel der Name des Hauses sein. Die Vergabe einer Domain und die Überprüfung, ob diese nicht schon von jemand anderem besetzt wurde übernehmen Anbieter wie Checkdomain (www.checkdomain.de). Darüber kann man gegen eine monatliche Gebühr von ein paar Euro seine Domain sichern.  

DTV

Der Deutsche Tourismusverband e.V. (DTV) ist der einzig föderal aufgebaute touristische Dachverband kommunaler, regionaler und landesweiter Tourismusorganisationen und finanziert sich ausschließlich über Mitgliedsbeiträge. Gegründet wurde der Verband 1902 als „Bund Deutscher Verkehrsvereine“. Der DTV hat als Dachverband des Deutschlandtourismus rund 100 Mitglieder: Zu diesen zählen Landes- sowie regionale Tourismusorganisationen und Stadtstaaten. Ferner sind Städte, die drei Kommunalen Spitzenverbände sowie Fördernde Mitglieder, die dem Deutschlandtourismus nahe stehen, im DTV vertreten. Damit repräsentiert der Deutsche Tourismusverband nahezu alle touristischen Akteure im Deutschlandtourismus. (Quelle: www.deutschertourismusverband.de)

DTV-Klassifizierung

Die bekannten Sterne des Deutschen Tourismusverbandes (DTV) bedeuten für Gäste: Diese Unterkunft ist nach den Kriterien des DTV geprüft und bewertet. Je nach Ausstattung und Service wird die Unterkunft mit ein bis fünf Sternen ausgezeichnet – von einfach bis erstklassig. Die DTV-Sterne sind eine freiwillige Qualitätskontrolle für Ferienwohnungen und -häuser sowie Ferienzimmer mit bis zu neun Betten. Die Klassifizierung gilt für 3 Jahre und muss dann erneuert werden. Vom DTV wird dafür eine einmalige Lizenz von 30 Euro verlangt, die Tourismusorganisation vor Ort erhebt eine weitere Gebühr in ähnlicher Höhe für die Prüfung des Objekts. Alle weiteren Informationen zu dem Thema unter https://www.deutschertourismusverband.de/qualitaet/sterneunterkuenfte.html. Ist eine solche Klassifizierung sinnvoll? Hier scheiden sich die Geister. Es gibt Gäste, die gezielt nach 5-Sterne-Wohnungen oder -Häusern schauen. Andererseits gibt es tolle, top-vermietete Häuser, die ohne Sterne wunderbar auskommen. Die Ferienhaus-Akademie unterstützt die Vergabe aber, weil sie Eigentümern ein Bild davon vermittelt, wie ihre Immobilie dasteht und was ggf. getan werden kann um den Gästen ein besseres Angebot zu machen. Wirklich positiv werben können Eigentümer heutzutage mit Sternen nur, wenn ihr Objekt mindestens 4, besser noch 5 Sterne erhält.

Einrichtungskonzept

Die Erarbeitung eines Einrichtungskonzeptes für ein Ferienobjekt ist eine gestalterische Planungsleistung, die i.d.R. von Innenarchitekten ausgeführt wird.  Handelt es sich um einen Neubau oder generellen Umbau eines Ferienobjekts ist es ratsam, dass der Innenarchitekt von Beginn an gemeinsam mit dem planenden Architekten das Projekt begleitet. Das betrifft  insbesondere die Grundrissgestaltung des Objektes. Wird ein Ferienobjekt relaunched, kann der Innenarchitekt das Einrichtungskonzept betreuen.

Folgende Inhalte umfasst ein Einrichtungskonzept im Ferienobjekt:

  • Analyse der Zielgruppe, die das Ferienobjekt nutzen soll
  • Entwicklung einer Story, die mit dem Ferienobjekt erzählt werden soll
  • Klärung der Budgets, welches zur Neu-/Umgestaltung zur Verfügung steht
  • Grundrissplanung  mit der Erstellung eines Detail-/Möblierungsplanes
  • Farb- und Materialauswahl
  • Lichtplanung
  • Objektauswahl

Umsetzung des Konzeptes (Auftragserfassung/-abwicklung bis hin zur Möbellieferung)

Endreinugung

Das Servicepaket “Endreinigung” beinhaltet, dass die Unterkunft nach Abreise des Gastes gründlich gereinigt, Betten frisch bezogen und saubere Handtücher für die nächsten Gäste bereitgelegt werden. Damit immer alles top ist, übernimmt ein professionelles Putzteam diese Aufgabe. Die anfallenden Kosten, die je nach Größe des Objektes variieren (25 bis 150 Euro), reicht der Vermieter an den Gast weiter. Diese Kosten fallen für jeden Gast an, egal, ob er nur eine Nacht oder 14 Tage bleibt. Wichtig für Vermieter: Laut Gerichtsurteil ist es nicht rechtens, in der Anzeige einen Mietpreis “zzgl. Endreinigungsgebühr” anzugeben, falls diese Gebühr in jedem Fall gezahlt werden muss. Eine solche Preisangabe ist nur in Ordnung, wenn der Mieter die Endreinigung alternativ selbst durchführen kann. Nur wenige Vermieter eröffnen diese Möglichkeit, weil sie dann nicht gewährleisten können, dass sich die Wohnung bei Übergabe an den nächsten Gast wirklich im erwarteten Top-Zustand befindet. Übrigens: Dass Gäste für die Endreinigung bezahlen, bedeutet nicht, dass sie die Wohnung schmutzig und unordentlich hinterlassen können. Vermieter verlangen in der Regel, dass die Wohnung aufgeräumt und besenrein zurückgegeben wird. Auch Schäden müssen dem Vermieter umgehend gemeldet werden.

Familienfreundlich

Was alles zu einer Ferienwohnung gehört, damit sie familienfreundlich ist, ist sicher dehnbar, aber im Groben bedeutet dies, dass bei der Gestaltung auch die Anforderungen der Kinder mitbedacht wurden: Liebevoll hergerichtete Kinderzimmer mit Verdunkelungsmöglichkeit, Kinderbetten und -zudecken, Kinderspielecke, Kinderstühlchen, Wickelkommode, Kindergeschirr und -besteck, Toilettenaufsätze, Kindersicherung an Treppen, Steckdosensicherung, CDs, Bücher und Spielzeug für verschiedene Altersklassen… ist ein Garten vorhanden, dann sollte er umzäunt und gefahrlos benutzbar sein (keine giftigen Pflanzen, kein offener Gewässerzugang) und wenn möglich Spielgeräte für Kinder bereithalten.

Farbkonzept

Das Farbkonzept zu einem Ferienobjekt ist Bestandteil des Einrichtungskonzeptes. Es meint nicht nur die farbliche Behandlung von Wänden, sondern ist ein farbliches Zusammenspiel der gesamten Einrichtung und Ausstattung. Es verleiht Räumen Persönlichkeit, schafft Behaglichkeit und Atmosphäre, regt die Seele an oder beruhigt und ist somit ein wesentlicher Faktor für das Wohlbefinden der Gäste. Neben der Story, die das Ferienobjekt schreibt, beeinflussen Lichtverhältnisse, Raumgrößen und auch Trends im Interior-Bereich das Farbkonzept.

Ferienhaus

Ein Ferienhaus wird definiert als separate Unterkunft (freistehendes Haus, Reihen- oder Doppelhaus) mit eigenem Bad und Kochgelegenheit/Küche. Ein Ferienhaus kann rein privat für Erholungszwecke genutzt werden oder dient dem vorübergehenden Aufenthalt von Gästen zu einem Mietpreis. Für die Vermietung von Ferienhäusern etc. gilt das Mietrecht (§§ 535 ff. BGB). Voraussetzung ist, dass der Vertrag deutschem Recht unterliegt. Der Vertrag über ein Ferienhaus wird i.d.R. für eine feste Zeit geschlossen. Mit Ablauf der Zeit endet das Mietverhältnis nach § 542 II BGB. Wichtig für Eigentümer bei Erstvermietung: Vor Vermietung beim Bauamt erkundigen, ob eine Ferienvermietung erlaubt ist. In reinen Wohngebieten ist keine Ferienvermietung zugelassen und immer mehr Gemeinden schauen genau hin und verbieten die touristische Nutzung unter Strafandrohung.

Ferienhausgebiet

In §10, Absatz 4 der Baunutzungsverordnung, ist beschrieben, was ein Ferienhausgebiet ausmacht: “In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.” Wichtig für Käufer einer Immobilie: In einem solchen Gebiet ist keine Nutzung als Erstwohnsitz zugelassen.

Ferienwohnung

Unter Ferienwohnung versteht der Deutsche Tourismusverband (DTV) “eine abgeschlossene Einheit innerhalb eines Hauses mit eigenem Sanitärbereich und Selbstverpflegungseinrichtung, in die zum vorübergehenden Aufenthalt Gäste gegen Entgelt aufgenommen werden. Die zum Objekt zugehörige Terrasse oder der Balkon steht den Gästen für die Dauer ihres Aufenthaltes zur Verfügung.

(Quelle: www.deutschertourismusverband.de)

Ferienhaus-Marketing

Ferienhaus-Marketing beinhaltet laut Definition alle Maßnahmen, um eine Ferienunterkunft zur Vermietung anzubieten und zwar so, dass möglichst viele Urlauber erreicht und positiv angesprochen werden. Hier die wichtigsten Punkte:

  1. Marketing von Anfang an mitdenken: Welche Zielgruppen möchte ich ansprechen, welche besondere Geschichte kann mein Ferienhaus  erzählen, womit kann es sich von anderen in der Umgebung abheben?
  2. Der Gast kauft mit den Augen: Nur über Fotos oder auch Videos können Sie Ihr Objekt wirkungsvoll auf der eigene Homepage oder auf Plattformen präsentieren. Gelbstichige, schlecht ausgeleuchtete Handybilder sind Negativwerbung. Investieren Sie in einen professionellen Fotografen, mit Erfahrung im Interior-Bereich. Zeigen Sie das Ferienobjekt von außen und innen. Zeigen Sie alle Räume. Präsentieren Sie die Unterkunft von seiner besten Seite, aber bleiben Sie realistisch, damit die Enttäuschung nicht programmiert ist. Immer mehr nachgefragt: 360-Grad-Begehung, denn sie ermöglicht es Interessenten sich ein genaues Bild von der Unterkunft zu machen.
  3. Entscheidung fällt in Sekunden: Das erste Foto und damit der erste Eindruck entscheidet darüber, ob ein Nutzer auf der Seite bleibt oder weiter klickt.
  4. Erstellung einer eigenen Homepage: Sie muss auf allen Ausspielwegen funktionieren, Sofortbuchung ermöglichen.
  5. Passende Ferienhaus-Portale finden: Es gibt internationale, nationale, regionale und zielgruppenspezifische Plattformen, auf denen Sie Ihr Objekt anbieten können. Meist empfiehlt sich ein Mix. Es ist aber auch eine Kostenfrage. Die Preise unterscheiden sich in Höhe und Gestaltung stark:
      • Einige Betreiber nehmen eine feste jährliche Inserat-Gebühr pro Vermietungseinheit (z.B. 99 Euro zzgl. MwSt. nimmt www.ferienhausmiete.de, www.urlaubsarchitektur.de, 89 Euro nimmt www.ostseeklar.de),
      • Bei anderen zahlt man pro Buchung (www.ostsee24.de).
      • Manche Plattformen bieten auch beide Möglichkeiten an (www.charming-hideaways.de). Ist die Wohnung eigentlich schon sehr gut gebucht und Sie wollen nur noch Restzeiten an den Gast bringen, dann empfiehlt sich die Zahlung pro Buchung. Sind Sie neu am Markt wird ein Inserat zum Festpreis vermutlich günstiger sein. Es lohnt sich zu vergleichen und zu verhandeln.
      • Nachfragen hilft Geld sparen: Fast jede Plattform bietet das erste halbe Jahr kostenlos an.
      • Achtung: Angebote einiger Plattformbetreiber pro Klick zu zahlen können teuer werden ohne eine einzige Buchung zu bringen.
      • Wenn Sie Ihr Objekt über eine Ferienhausagentur vermieten, dann erledigt diese auch das Werbegeschäft für Sie. Ob das ausreicht muss sich zeigen.
  1. Facebook, Instagram und Youtube gewinnen bei der Vermarktung weiter an Bedeutung. Aber sie sind auch betreuungsintensiv und müssen gepflegt werden.
  2. TOP-Bewertungen der Gäste und 5-Sterne-DTV-Klassifizierung helfen bei der Vermarktung.
  3. Klassisch aber hilfreich: Ein Hinweis-Schild mit Kontaktinfos/Flyern vor dem Objekt platzieren.
Flächennutzungsplan

Ein Flächennutzungsplan (kurz: FNP) beinhaltet eine grafische Darstellung des jeweiligen Gemeindegebietes. Durch ihn wird erkennbar, welche Bereiche bereits bebaut und welche noch unbenutzt sind als auch welche Bodennutzung vorliegt. Auf Basis des FNPs, der die Grundzüge einer Region festhält, wird der verbindliche Bebauungsplan erstellt, der das Baugebiet sehr viel detaillierter darstellt. Gebraucht werden beide Pläne vor allem bei der Bauleitplanung, die zur Aufgabe hat, Grundstücke innerhalb einer Gemeinde zu leiten und für eine evtl. Bebauung vorzubereiten. Dabei soll auf eine ausgewogene Verteilung von Wohn-, Gewerbe- und Agrarflächen geachtet werden, um eine nachhaltige Raumentwicklung zu gewährleisten. Man spricht also auch von einer Zweistufigkeit der Bauleitplanung:

  1. Flächennutzungsplan – vorbereitend für ein gesamtes Gemeindegebiet
  2. Bebauungsplan – rechtsverbindend für Teilgebiete einer Gemeinde

Quelle: https://www.fertighaus.de/ratgeber

Homepage

Unter Homepage versteht man eigentlich nur die Startseite einer Webseite. Allerdings wird der Begriff umgangssprachlich oft auch für den gesamten Onlineauftritt einer Website benutzt. Häufige Frage: Braucht ein Ferienhausvermieter eine eigene Website, oder kann er sich den vierstelligen Betrag, den eine Erstellung kostet, sparen? Wer über eine Ferienagentur vermietet, kann im Prinzip darauf verzichten, weil  die Agentur sein Objekt über ihre und zumeist auch weitere Plattformen anbieten wird. Wir raten allerdings in den meisten Fällen: Investieren Sie in eine eigene Website. 3 Gründe:

  • zusätzliche und breitere Möglichkeit der Darstellung
  • Verlinkung mit anderen/weiteren Plattformen möglich
  • verringert die Abhängigkeit von der Agentur, für den Fall, dass man wechseln möchte/ muss.
Kalkulation

Wer mit seinem Geld rechnen muss und eine Ferienunterkunft nicht nur zum Hobby vermieten will, der stellt am besten bereits vor dem Kauf der Immobilie eine Kalkulation auf. In diese fließen neben den Anschaffungs- und Unterhaltskosten auch die durch eine Vermietung erzielbaren Einnahmen ein. Die Einnahmen berechnen sich aus Preis pro Nacht und Zahl der Belegungen pro Jahr. Wie hoch die Einnahmen ausfallen werden lässt sich dabei zwar zunächst nur abschätzen.  Aber ein Blick im Internet auf ähnliche Angebote in vergleichbarer Lage hilft dabei.

Lichtkonzept

Das Lichtkonzept eines Ferienobjekts ist  ein nicht zu unterschätzender Baustein des gesamten Einrichtungskonzeptes. Grundlage ist der bereits möblierte Grundriss des Objektes, wo die Nutzung und Funktionen der Räume detailliert  aufgezeigt werden. Entsprechend kann der Lichtplan mit folgenden Inhalten erstellt werden: Grund- und Hintergrundbeleuchtung, Zonen- und Akzentbeleuchtung, Stimmungsbeleuchtung, Licht als Orientierungshilfe. Daneben finden Lichtfarbe und Lichtstärke Eingang ins Konzept. Idealerweise findet das Lichtkonzept frühzeitig bei Neubauvorhaben oder größeren Umbaumaßnahmen Beachtung. Wird ein Objekt überarbeitet, so muss vor Ort abgewogen werden, was zu ändern ist und vor allem mit welchem Aufwand sich möglicherweise eine verbesserte Lichtsituation realisieren läßt. Ein gelungenes Lichtkonzept  unterstützt die Funktionalität, kann Räume differenzieren, schafft Atmosphäre und hat letztendlich ebenfalls einen großen Einfluss auf das Wohlbefinden der Gäste.

Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer kann bei der Ferienvermietung eine interessante Rolle spielen. Damit werben auch Verkäufer. So werden Neubau-Ferienimmobilien von Maklern gerne mit niedrigeren “Nettopreis*” angeboten, bzw. mit dem Hinweis “Kaufpreis für Ferienvermieter”. In der “Erläuterung zum Verkaufspreis” heißt es dann z.B.: “Der angegebene Kaufpreis ist für “Ferienvermieter”. Bei einer 10-jährigen wechselnden Ferienvermietung der Immobilie ist die MwSt.-Option zu prüfen (§13b UStG i.V.m. §9 UstG). Bitte konsultieren Sie hierzu Ihren Steuerberater!”

In einem realen Beispiel stellt sich das dann so dar:

Kaufpreis bei touristischer Nutzung „Ferienvermieter“: 314000 € inkl. zwei Pkw-Stellplätze Festpreis für Eigennutzer Kaufpreis: 351.680 € inkl. zwei Pkw-Stellplätzen

Der günstigere Preis von 314.000 Euro entsteht aber auch bei Ferienvermietung nur dann, wenn der Käufer zur Mehrwertsteuer optiert und die im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer dadurch vom Finanzamt erstattet bekommt.  Denn die Vermietung von Ferienwohnungen ist als „kurzfristige Vermietung“ zwar mit 7% umsatzsteuerpflichtig. Aber Vermieter, deren Umsatzerlöse im vorangegangenen Kalenderjahr zuzüglich Umsatzsteuer 17.500 Euro nicht überstiegen haben und deren Umsatz des laufenden Kalenderjahres zuzüglich Umsatzsteuer voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro beträgt, können die Kleinunternehmerregelung nutzen und sich befreien lassen.

Dennoch: Bei einer neu gebauten Immobilien zur Ferienvermietung mit hohen Baukosten (ohne Grundstück) kann sich eine Entscheidung für die Mehrwertsteuer-Variante lohnen – zumal auch bei allen weiteren Ausgaben für die Ferienvermietung die darin enthaltene Mehrwertsteuer zurückgefordert werden kann: Einrichtung, Gartenarbeiten, Hausmeister, Handwerker, Reinigungsservice etc. Und noch ein Vorteil: Für den Erwerb der Ferienimmobilie sind sofort 19 Prozent Umsatzsteuer erstattbar, während später bei Vermietung nur 7 Prozent abgeführt werden müssen.

Der Nachteil: Neben den Abgabepflichten von Umsatzsteueranmeldungen, Jahreserklärungen und dem Abführen der Umsatzsteuer muss auch die Eigennutzung der Ferienwohnung als „unentgeltliche Wertabgabe“ umsatzversteuert werden. An die Option ist der Kleinunternehmer regelmäßig zunächst für fünf Kalenderjahre gebunden.

Rundfunkgebühren

Wie Privatpersonen müssen auch Anbieter von Ferienunterkünften einen Rundfunkbeitrag für die bloße Möglichkeit des Empfangs des öffentlich-rechtlichen Rundfunks abführen. (Quelle und weitere Infos: www.deutschertourismusverband.de)

Saisonpreise

Im Tourismus unterteilt man nach durchschnittlicher Anzahl der Gäste in mehrere Reisezeiten. Die Zeit, in der die meisten Urlauber erwartet werden, ist die sog. Hauptsaison oder auch Reisezeit A. In Deutschland sind das alle Schulferien und Feiertage. Da die Nachfrage nach Unterkünften hier am größten ist, sind die Preise am höchsten. In der Regel werden drei Reisezeiten und damit Preiskategorien unterschieden. Eine Übernachtung kann je nach Saison fast doppelt so teuer sein:

A – Hauptsaison, teuerste Kategorie. Sie gilt in Mecklenburg-Vorpommern beispielsweise für die Zeiten: 15. Juni – 14. September,  26. Dezember – 05. Januar, Ostern, Himmelfahrt, Pfingsten

B –  Vor- und Nachsaison, 01. April – 14. Juni, 15. September – 31. Oktober, 20. Dezember – 25. Dezember

C – Nebensaison, die preiswerteste Zeit, 06. Januar – 31. März, 01. November – 19. Dezember

Sterne

Die bekannten Sterne des Deutschen Tourismusverbandes (DTV) bedeuten für Gäste: Diese Unterkunft ist nach den Kriterien des DTV geprüft und bewertet. Je nach Ausstattung und Service wird die Unterkunft mit ein bis fünf Sternen ausgezeichnet – von einfach bis erstklassig. Die DTV-Sterne sind eine freiwillige Qualitätskontrolle für Ferienwohnungen und -häuser sowie Ferienzimmer mit bis zu neun Betten. Die Klassifizierung gilt für 3 Jahre und muss dann erneuert werden, sonst verfällt sie. Vom DTV wird dafür eine einmalige Lizenz von 30 Euro erhoben, die durchführende Tourismusorganisation vor Ort erhebt eine weitere kleine Gebühr für die Prüfung des Objekts. Alle weiteren Informationen zu dem Thema finden Sie unter https://www.deutschertourismusverband.de/qualitaet/sterneunterkuenfte.html. Ist eine solche Klassifizierung sinnvoll? Hier scheiden sich die Geister. Es gibt Gäste, die gezielt nach 5-Sterne-Wohnungen schauen. Andererseits gibt es tolle, top-vermietete Häuser, die ohne Sterne wunderbar auskommen. Die Ferienhaus-Akademie unterstützt die Vergabe, weil sie Eigentümern ein Bild davon vermittelt, wie ihre Immobilie dasteht und was ggf. getan werden kann um den Gästen ein besseres Angebot zu machen. Positiv werben können Eigentümer mit Sternen nur, wenn ihr Objekt mindestens 4, besser noch 5 Sterne erhält.

Storno

Der Umgang mit Stornierungen im Zusammenhang mit Krisenfällen ist durch das Coronavirus ein Thema geworden. Was tun, wenn Gäste ihre Buchung stornieren wollen aus Angst und als reine Vorsichtsmaßnahme oder weil die Veranstaltung, die sie besuchen wollten, ausfällt? Antworten gibt ein gut gemachtes Merkblatt des DTV. Grundsätzlich gilt auch im Krisenfall: Verträge müssen eingehalten werden. Kostenlose Stornierungen sind bei bestätigter Buchung im Ferienhaus oder der Ferienwohnung nicht möglich. Ein Rücktrittsrecht gibt es nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde, ggf. gegen eine Gebühr. Das gilt auch, wenn die Wohnung oder das Haus in einer Region liegt, in der es Corona-Fälle gibt oder der Gast selbst erkrankt. Für den Gast bedeutet dies, er bleibt auf den Kosten sitzen, wenn die Unterkunft nicht weitervermietet werden kann. Erst, wenn das Gebiet behördlicherseits wegen Corona abgesperrt wurde, hat der Gast das Recht kostenfrei vom Vertrag zurückzutreten. Tipp: Gerade in unsicheren Krisenfällen werden Gäste ein Entgegenkommen zu schätzen wissen. Deshalb sollten Vermieter überlegen, ob sie vielleicht nur die Anzahlung einbehalten und den Rest erlassen oder die Umbuchung auf einen späteren Zeitpunkt anbieten.

Quelle und weitere Infos: www.deutschertourismusverband.de

Mehr zum Thema Corona auch unter: https://corona-navigator.de und www.rki.de,

Wohnfläche

Bei Ferienwohnungen und -häusern wird von Gästen die Angabe der Wohnfläche erwartet. Sie vermittelt wie großzügig die Unterkunft für die angegebene Personenzahl ist, ob der Preis gerechtfertigt erscheint und spielt auch eine Rolle bei der Vergabe der DTV-Sterne. Die Wohnflächenverordnung aus dem Jahr 2004, kurz WoFlV genannt, bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. Hier ist festgelegt, nach welchen Kriterien Flächen als Wohn- oder Nutzfläche eingeordnet werden. Wohnflächen setzen sich zusammen aus der Grundfläche aller Räumlichkeiten, „die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören“. Damit gehört das Badezimmer ebenso zur Wohnfläche wie der Flur oder der Hauswirtschaftsraum. Auch Loggien, Terrassen und Balkone werden mit 25 (max. 50) Prozent ihrer Grundfläche in die Gesamtwohnfläche eingerechnet. Keller, Garage oder Speicher sind dagegen Nutzfläche.

Zielgruppe

Als Zielgruppe definiert man in der Ferienvermietung einen Personenkreis, den ein Eigentümer mit seinen Marketingmaßnahmen erreichen möchte, um sein Ferienhaus bzw. seine Ferienwohnung  zu vermieten. Die Gruppe besteht aus potenziellen zukünftigen Gästen. Wichtig dabei ist, dass die Charaktere innerhalb einer Zielgruppe möglichst homogen sind, sodass sie gezielt durch Marketingkampagnen erreicht werden können und ein möglichst geringer Streuverlust erfolgt. Das Unterkunftsangebot muss auf die Zielgruppen und ihre speziellen Wünsche und Anforderungen zugeschnitten werden. So brauchen z.B.

  • Familien gut ausgestattete Küche, mehrere Schlafzimmer, Spielzeug, Strandnähe,
  • Senioren kurze Wege, bequeme Ausstattung, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln,
  • Singles Apartment, entsprechendes Freizeit- und Restaurantangebot in der Nähe,
  • Hundebesitzer Hundenapf, naturnahe Lage, eingezäuntes Grundstück, pflegeleichte Einrichtung, Hundestrand in der Nähe
  • Personen mit Einschränkungen Barrierefreiheit, gute Erreichbarkeit, Parkplatz am Haus.
Zweitwohnsitzsteuer

Die Zweitwohnsitzsteuer (auch) für Ferienimmobilien wird von der Gemeinde erhoben in der das Ferienobjekt liegt. Diese regelt auch die Höhe. Die Stadt Rostock erhebt z.B. 10% der durchschnittlichen Jahresnettokaltmiete als Zweitwohnsitzsteuer. Warnemünde erhebt dagegen 15%.

Es sei denn, die Eigentümer nutzen ihre Ferienwohnung niemals selbst, sondern vermieten diese ausschließlich. Auch wenn das Ferienobjekt ausschließlich als Kapitalanlage genutzt werden soll, ohne sie selbst je zu nutzen und oder zu vermieten, kann die Zweitwohnsitzsteuer entfallen. Allerdings müssen die Eigentümer dies der Gemeinde vor Ort objektiv und nachvollziehbar beweisen. Zum Beispiel indem sie dort keinen Wohnsitz anmelden, keine Verbrauchskosten für Wasser, Strom sowie Heizung anfallen und die Wohnung komplett unmöbliert bleibt. Oft ist Streit mit dem Finanzamt vorprogrammiert, weil die Behörde anzweifelt, dass mit der Immobilie tatsächlich Einnahmen erzielt werden sollen, und vermutet, dass die Eigentümer sie in Wirklichkeit überwiegend selbst nutzen und dennoch Werbungs- und Betriebskosten steuerlich absetzen wollen. 

Faszination Ferienhaus