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Einige Kommunen erheben eine örtliche Abgabe, die sogenannte „City Tax“ oder „Bettensteuer“ auf private Übernachtungen. Diese variiert je nach Satzung der Kommunen und ist vom Vermieter zu zahlen, der sie meist auf den Gast umlegt. Auf Grundlage der jeweiligen Kommunalabgabengesetze der Länder erheben bestimmte Kur-, Erholungs- und Tourismusorte eine Kurtaxe vom Gast. Der Gastgeber nimmt den Beitrag vom Gast ein und leitet ihn an die Kommune weiter. Darüber hinaus sind einige Orte berechtigt, eine Tourismusabgabe zu erheben. Zahlen müssen diejenigen Personen und Unternehmen, die einen wirtschaftlichen Nutzen durch den Tourismus haben. (Quelle: www.deutschertourismusverband.de)

Zur Ausstattung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung zählen die zum Objekt gehörigen Einrichtungsgegenstände sowie die Qualität der Bauweise und die dabei verwendeten Materialien. Eine zum Objekt passende, qualitativ gute, geschmackvolle und zeitgemäße Ausstattung ist für Ferienobjekte besonders wichtig, weil sie zusammen mit Lage und Preis das Hauptkriterium für eine Buchungsentscheidung ist.

Der Begriff kommt aus dem Französischen: “bouge” und steht frei übersetzt für Geldbeutel. Unter Budget versteht man landläufig eine, für ein bestimmtes Vorhaben zur Verfügung stehende, Geldmenge. Anstelle des Begriffs Budget werden auch “Haushaltsplan” oder “Etat” verwendet. Wer eine Immobilie zum Zweck der Ferienvermietung erwerben und ausstatten möchte, sollte zunächst ermitteln, wie viel Geld ihm dafür zur Verfügung steht und ob er damit seine Vorstellungen verwirklichen kann.  Wichtig: 10%-20% Reserven einplanen – am Ende wird es immer teurer.

Die bekannten Sterne des Deutschen Tourismusverbandes (DTV) bedeuten für Gäste: Diese Unterkunft ist nach den Kriterien des DTV geprüft und bewertet. Je nach Ausstattung und Service wird die Unterkunft mit ein bis fünf Sternen ausgezeichnet – von einfach bis erstklassig. Die DTV-Sterne sind eine freiwillige Qualitätskontrolle für Ferienwohnungen und -häuser sowie Ferienzimmer mit bis zu neun Betten. Die Klassifizierung gilt für 3 Jahre und muss dann erneuert werden. Vom DTV wird dafür eine einmalige Lizenz von 30 Euro verlangt, die Tourismusorganisation vor Ort erhebt eine weitere Gebühr in ähnlicher Höhe für die Prüfung des Objekts. Alle weiteren Informationen zu dem Thema unter https://www.deutschertourismusverband.de/qualitaet/sterneunterkuenfte.html. Ist eine solche Klassifizierung sinnvoll? Hier scheiden sich die Geister. Es gibt Gäste, die gezielt nach 5-Sterne-Wohnungen oder -Häusern schauen. Andererseits gibt es tolle, top-vermietete Häuser, die ohne Sterne wunderbar auskommen. Die Ferienhaus-Akademie unterstützt die Vergabe aber, weil sie Eigentümern ein Bild davon vermittelt, wie ihre Immobilie dasteht und was ggf. getan werden kann um den Gästen ein besseres Angebot zu machen. Wirklich positiv werben können Eigentümer heutzutage mit Sternen nur, wenn ihr Objekt mindestens 4, besser noch 5 Sterne erhält.

Die Erarbeitung eines Einrichtungskonzeptes für ein Ferienobjekt ist eine gestalterische Planungsleistung, die i.d.R. von Innenarchitekten ausgeführt wird.  Handelt es sich um einen Neubau oder generellen Umbau eines Ferienobjekts ist es ratsam, dass der Innenarchitekt von Beginn an gemeinsam mit dem planenden Architekten das Projekt begleitet. Das betrifft  insbesondere die Grundrissgestaltung des Objektes. Wird ein Ferienobjekt relaunched, kann der Innenarchitekt das Einrichtungskonzept betreuen.

Folgende Inhalte umfasst ein Einrichtungskonzept im Ferienobjekt:

• Analyse der Zielgruppe, die das Ferienobjekt nutzen soll
• Entwicklung einer Story, die mit dem Ferienobjekt erzählt werden soll
• Klärung der Budgets, welches zur Neu-/Umgestaltung zur Verfügung steht
• Grundrissplanung  mit der Erstellung eines Detail-/Möblierungsplanes
• Farb- und Materialauswahl
• Lichtplanung
• Objektauswahl

Umsetzung des Konzeptes (Auftragserfassung/-abwicklung bis hin zur Möbellieferung)

Das Farbkonzept zu einem Ferienobjekt ist Bestandteil des Einrichtungskonzeptes. Es meint nicht nur die farbliche Behandlung von Wänden, sondern ist ein farbliches Zusammenspiel der gesamten Einrichtung und Ausstattung. Es verleiht Räumen Persönlichkeit, schafft Behaglichkeit und Atmosphäre, regt die Seele an oder beruhigt und ist somit ein wesentlicher Faktor für das Wohlbefinden der Gäste. Neben der Story, die das Ferienobjekt schreibt, beeinflussen Lichtverhältnisse, Raumgrößen und auch Trends im Interior-Bereich das Farbkonzept.

Ein Ferienhaus wird definiert als separate Unterkunft (freistehendes Haus, Reihen- oder Doppelhaus) mit eigenem Bad und Kochgelegenheit/Küche. Ein Ferienhaus kann rein privat für Erholungszwecke genutzt werden oder dient dem vorübergehenden Aufenthalt von Gästen zu einem Mietpreis. Für die Vermietung von Ferienhäusern etc. gilt das Mietrecht (§§ 535 ff. BGB). Voraussetzung ist, dass der Vertrag deutschem Recht unterliegt. Der Vertrag über ein Ferienhaus wird i.d.R. für eine feste Zeit geschlossen. Mit Ablauf der Zeit endet das Mietverhältnis nach § 542 II BGB. Wichtig für Eigentümer bei Erstvermietung: Vor Vermietung beim Bauamt erkundigen, ob eine Ferienvermietung erlaubt ist. In reinen Wohngebieten ist keine Ferienvermietung zugelassen und immer mehr Gemeinden schauen genau hin und verbieten die touristische Nutzung unter Strafandrohung.

Ferienhaus-Marketing beinhaltet laut Definition alle Maßnahmen, um eine Ferienunterkunft zur Vermietung anzubieten und zwar so, dass möglichst viele Urlauber erreicht und positiv angesprochen werden. Hier die wichtigsten Punkte:

1. Marketing von Anfang an mitdenken: Welche Zielgruppen möchte ich ansprechen, welche besondere Geschichte kann mein Ferienhaus  erzählen, womit kann es sich von anderen in der Umgebung abheben?
2. Der Gast kauft mit den Augen: Nur über Fotos oder auch Videos können Sie Ihr Objekt wirkungsvoll auf der eigene Homepage oder auf Plattformen präsentieren. Gelbstichige, schlecht ausgeleuchtete Handybilder sind Negativwerbung. Investieren Sie in einen professionellen Fotografen, mit Erfahrung im Interior-Bereich. Zeigen Sie das Ferienobjekt von außen und innen. Zeigen Sie alle Räume. Präsentieren Sie die Unterkunft von seiner besten Seite, aber bleiben Sie realistisch, damit die Enttäuschung nicht programmiert ist. Immer mehr nachgefragt: 360-Grad-Begehung, denn sie ermöglicht es Interessenten sich ein genaues Bild von der Unterkunft zu machen.
3. Entscheidung fällt in Sekunden: Das erste Foto und damit der erste Eindruck entscheidet darüber, ob ein Nutzer auf der Seite bleibt oder weiter klickt.
4. Erstellung einer eigenen Homepage: Sie muss auf allen Ausspielwegen funktionieren, Sofortbuchung ermöglichen.
5. Passende Ferienhaus-Portale finden: Es gibt internationale, nationale, regionale und zielgruppenspezifische Plattformen, auf denen Sie Ihr Objekt anbieten können. Meist empfiehlt sich ein Mix. Es ist aber auch eine Kostenfrage. Die Preise unterscheiden sich in Höhe und Gestaltung stark:

• • • Einige Betreiber nehmen eine feste jährliche Inserat-Gebühr pro Vermietungseinheit (z.B. 99 Euro zzgl. MwSt. nimmt www.ferienhausmiete.de, www.urlaubsarchitektur.de, 89 Euro nimmt www.ostseeklar.de),
    • Bei anderen zahlt man pro Buchung (www.ostsee24.de).
    • Manche Plattformen bieten auch beide Möglichkeiten an (www.charming-hideaways.de). Ist die Wohnung eigentlich schon sehr gut gebucht und Sie wollen nur noch Restzeiten an den Gast bringen, dann empfiehlt sich die Zahlung pro Buchung. Sind Sie neu am Markt wird ein Inserat zum Festpreis vermutlich günstiger sein. Es lohnt sich zu vergleichen und zu verhandeln.
    • Nachfragen hilft Geld sparen: Fast jede Plattform bietet das erste halbe Jahr kostenlos an.
    • Achtung: Angebote einiger Plattformbetreiber pro Klick zu zahlen können teuer werden ohne eine einzige Buchung zu bringen.
    • Wenn Sie Ihr Objekt über eine Ferienhausagentur vermieten, dann erledigt diese auch das Werbegeschäft für Sie. Ob das ausreicht muss sich zeigen.

6. Facebook, Instagram und Youtube gewinnen bei der Vermarktung weiter an Bedeutung. Aber sie sind auch betreuungsintensiv und müssen gepflegt werden.
7. TOP-Bewertungen der Gäste und 5-Sterne-DTV-Klassifizierung helfen bei der Vermarktung.
8. Klassisch aber hilfreich: Ein Hinweis-Schild mit Kontaktinfos/Flyern vor dem Objekt platzieren.

Unter Homepage versteht man eigentlich nur die Startseite einer Webseite. Allerdings wird der Begriff umgangssprachlich oft auch für den gesamten Onlineauftritt einer Website benutzt. Häufige Frage: Braucht ein Ferienhausvermieter eine eigene Website, oder kann er sich den vierstelligen Betrag, den eine Erstellung kostet, sparen? Wer über eine Ferienagentur vermietet, kann im Prinzip darauf verzichten, weil  die Agentur sein Objekt über ihre und zumeist auch weitere Plattformen anbieten wird. Wir raten allerdings in den meisten Fällen: Investieren Sie in eine eigene Website. 3 Gründe:

• zusätzliche und breitere Möglichkeit der Darstellung
• Verlinkung mit anderen/weiteren Plattformen möglich
• verringert die Abhängigkeit von der Agentur, für den Fall, dass man wechseln möchte/ muss.

Wer mit seinem Geld rechnen muss und eine Ferienunterkunft nicht nur zum Hobby vermieten will, der stellt am besten bereits vor dem Kauf der Immobilie eine Kalkulation auf. In diese fließen neben den Anschaffungs- und Unterhaltskosten auch die durch eine Vermietung erzielbaren Einnahmen ein. Die Einnahmen berechnen sich aus Preis pro Nacht und Zahl der Belegungen pro Jahr. Wie hoch die Einnahmen ausfallen werden lässt sich dabei zwar zunächst nur abschätzen.  Aber ein Blick im Internet auf ähnliche Angebote in vergleichbarer Lage hilft dabei.

Das Lichtkonzept eines Ferienobjekts ist  ein nicht zu unterschätzender Baustein des gesamten Einrichtungskonzeptes. Grundlage ist der bereits möblierte Grundriss des Objektes, wo die Nutzung und Funktionen der Räume detailliert  aufgezeigt werden. Entsprechend kann der Lichtplan mit folgenden Inhalten erstellt werden: Grund- und Hintergrundbeleuchtung, Zonen- und Akzentbeleuchtung, Stimmungsbeleuchtung, Licht als Orientierungshilfe. Daneben finden Lichtfarbe und Lichtstärke Eingang ins Konzept. Idealerweise findet das Lichtkonzept frühzeitig bei Neubauvorhaben oder größeren Umbaumaßnahmen Beachtung. Wird ein Objekt überarbeitet, so muss vor Ort abgewogen werden, was zu ändern ist und vor allem mit welchem Aufwand sich möglicherweise eine verbesserte Lichtsituation realisieren läßt. Ein gelungenes Lichtkonzept  unterstützt die Funktionalität, kann Räume differenzieren, schafft Atmosphäre und hat letztendlich ebenfalls einen großen Einfluss auf das Wohlbefinden der Gäste.

Die Mehrwertsteuer kann bei der Ferienvermietung eine interessante Rolle spielen. Damit werben auch Verkäufer. So werden Neubau-Ferienimmobilien von Maklern gerne mit niedrigeren “Nettopreis*” angeboten, bzw. mit dem Hinweis “Kaufpreis für Ferienvermieter”. In der “Erläuterung zum Verkaufspreis” heißt es dann z.B.: “Der angegebene Kaufpreis ist für “Ferienvermieter”. Bei einer 10-jährigen wechselnden Ferienvermietung der Immobilie ist die MwSt.-Option zu prüfen (§13b UStG i.V.m. §9 UstG). Bitte konsultieren Sie hierzu Ihren Steuerberater!”

In einem realen Beispiel stellt sich das dann so dar:

Kaufpreis bei touristischer Nutzung „Ferienvermieter“: 314000 € inkl. zwei Pkw-Stellplätze Festpreis für Eigennutzer Kaufpreis: 351.680 € inkl. zwei Pkw-Stellplätzen

Der günstigere Preis von 314.000 Euro entsteht aber auch bei Ferienvermietung nur dann, wenn der Käufer zur Mehrwertsteuer optiert und die im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer dadurch vom Finanzamt erstattet bekommt.  Denn die Vermietung von Ferienwohnungen ist als „kurzfristige Vermietung“ zwar mit 7% umsatzsteuerpflichtig. Aber Vermieter, deren Umsatzerlöse im vorangegangenen Kalenderjahr zuzüglich Umsatzsteuer 17.500 Euro nicht überstiegen haben und deren Umsatz des laufenden Kalenderjahres zuzüglich Umsatzsteuer voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro beträgt, können die Kleinunternehmerregelung nutzen und sich befreien lassen.

Dennoch: Bei einer neu gebauten Immobilien zur Ferienvermietung mit hohen Baukosten (ohne Grundstück) kann sich eine Entscheidung für die Mehrwertsteuer-Variante lohnen – zumal auch bei allen weiteren Ausgaben für die Ferienvermietung die darin enthaltene Mehrwertsteuer zurückgefordert werden kann: Einrichtung, Gartenarbeiten, Hausmeister, Handwerker, Reinigungsservice etc. Und noch ein Vorteil: Für den Erwerb der Ferienimmobilie sind sofort 19 Prozent Umsatzsteuer erstattbar, während später bei Vermietung nur 7 Prozent abgeführt werden müssen.

Der Nachteil: Neben den Abgabepflichten von Umsatzsteueranmeldungen, Jahreserklärungen und dem Abführen der Umsatzsteuer muss auch die Eigennutzung der Ferienwohnung als „unentgeltliche Wertabgabe“ umsatzversteuert werden. An die Option ist der Kleinunternehmer regelmäßig zunächst für fünf Kalenderjahre gebunden.

Wie Privatpersonen müssen auch Anbieter von Ferienunterkünften einen Rundfunkbeitrag für die bloße Möglichkeit des Empfangs des öffentlich-rechtlichen Rundfunks abführen. (Quelle und weitere Infos: www.deutschertourismusverband.de)

Im Tourismus unterteilt man nach durchschnittlicher Anzahl der Gäste in mehrere Reisezeiten. Die Zeit, in der die meisten Urlauber erwartet werden, ist die sog. Hauptsaison oder auch Reisezeit A. In Deutschland sind das alle Schulferien und Feiertage. Da die Nachfrage nach Unterkünften hier am größten ist, sind die Preise am höchsten. In der Regel werden drei Reisezeiten und damit Preiskategorien unterschieden. Eine Übernachtung kann je nach Saison fast doppelt so teuer sein:

A – Hauptsaison, teuerste Kategorie. Sie gilt in Mecklenburg-Vorpommern beispielsweise für die Zeiten: 15. Juni – 14. September,  26. Dezember – 05. Januar, Ostern, Himmelfahrt, Pfingsten

B –  Vor- und Nachsaison, 01. April – 14. Juni, 15. September – 31. Oktober, 20. Dezember – 25. Dezember

C – Nebensaison, die preiswerteste Zeit, 06. Januar – 31. März, 01. November – 19. Dezember

Die bekannten Sterne des Deutschen Tourismusverbandes (DTV) bedeuten für Gäste: Diese Unterkunft ist nach den Kriterien des DTV geprüft und bewertet. Je nach Ausstattung und Service wird die Unterkunft mit ein bis fünf Sternen ausgezeichnet – von einfach bis erstklassig. Die DTV-Sterne sind eine freiwillige Qualitätskontrolle für Ferienwohnungen und -häuser sowie Ferienzimmer mit bis zu neun Betten. Die Klassifizierung gilt für 3 Jahre und muss dann erneuert werden, sonst verfällt sie. Vom DTV wird dafür eine einmalige Lizenz von 30 Euro erhoben, die durchführende Tourismusorganisation vor Ort erhebt eine weitere kleine Gebühr für die Prüfung des Objekts. Alle weiteren Informationen zu dem Thema finden Sie unter https://www.deutschertourismusverband.de/qualitaet/sterneunterkuenfte.html. Ist eine solche Klassifizierung sinnvoll? Hier scheiden sich die Geister. Es gibt Gäste, die gezielt nach 5-Sterne-Wohnungen schauen. Andererseits gibt es tolle, top-vermietete Häuser, die ohne Sterne wunderbar auskommen. Die Ferienhaus-Akademie unterstützt die Vergabe, weil sie Eigentümern ein Bild davon vermittelt, wie ihre Immobilie dasteht und was ggf. getan werden kann um den Gästen ein besseres Angebot zu machen. Positiv werben können Eigentümer mit Sternen nur, wenn ihr Objekt mindestens 4, besser noch 5 Sterne erhält.

Der Umgang mit Stornierungen im Zusammenhang mit Krisenfällen ist durch das Coronavirus ein Thema geworden. Was tun, wenn Gäste ihre Buchung stornieren wollen aus Angst und als reine Vorsichtsmaßnahme oder weil die Veranstaltung, die sie besuchen wollten, ausfällt? Antworten gibt ein gut gemachtes Merkblatt des DTV. Grundsätzlich gilt auch im Krisenfall: Verträge müssen eingehalten werden. Kostenlose Stornierungen sind bei bestätigter Buchung im Ferienhaus oder der Ferienwohnung nicht möglich. Ein Rücktrittsrecht gibt es nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde, ggf. gegen eine Gebühr. Das gilt auch, wenn die Wohnung oder das Haus in einer Region liegt, in der es Corona-Fälle gibt oder der Gast selbst erkrankt. Für den Gast bedeutet dies, er bleibt auf den Kosten sitzen, wenn die Unterkunft nicht weitervermietet werden kann. Erst, wenn das Gebiet behördlicherseits wegen Corona abgesperrt wurde, hat der Gast das Recht kostenfrei vom Vertrag zurückzutreten. Tipp: Gerade in unsicheren Krisenfällen werden Gäste ein Entgegenkommen zu schätzen wissen. Deshalb sollten Vermieter überlegen, ob sie vielleicht nur die Anzahlung einbehalten und den Rest erlassen oder die Umbuchung auf einen späteren Zeitpunkt anbieten.

Quelle und weitere Infos: www.deutschertourismusverband.de

Mehr zum Thema Corona auch unter: https://corona-navigator.de und www.rki.de,

Bei Ferienwohnungen und -häusern wird von Gästen die Angabe der Wohnfläche erwartet. Sie vermittelt wie großzügig die Unterkunft für die angegebene Personenzahl ist, ob der Preis gerechtfertigt erscheint und spielt auch eine Rolle bei der Vergabe der DTV-Sterne. Die Wohnflächenverordnung aus dem Jahr 2004, kurz WoFlV genannt, bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. Hier ist festgelegt, nach welchen Kriterien Flächen als Wohn- oder Nutzfläche eingeordnet werden. Wohnflächen setzen sich zusammen aus der Grundfläche aller Räumlichkeiten, „die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu ihr gehören“. Damit gehört das Badezimmer ebenso zur Wohnfläche wie der Flur oder der Hauswirtschaftsraum. Auch Loggien, Terrassen und Balkone werden mit 25 (max. 50) Prozent ihrer Grundfläche in die Gesamtwohnfläche eingerechnet. Keller, Garage oder Speicher sind dagegen Nutzfläche.

Als Zielgruppe definiert man in der Ferienvermietung einen Personenkreis, den ein Eigentümer mit seinen Marketingmaßnahmen erreichen möchte, um sein Ferienhaus bzw. seine Ferienwohnung  zu vermieten. Die Gruppe besteht aus potenziellen zukünftigen Gästen. Wichtig dabei ist, dass die Charaktere innerhalb einer Zielgruppe möglichst homogen sind, sodass sie gezielt durch Marketingkampagnen erreicht werden können und ein möglichst geringer Streuverlust erfolgt. Das Unterkunftsangebot muss auf die Zielgruppen und ihre speziellen Wünsche und Anforderungen zugeschnitten werden. So brauchen z.B.

• Familien gut ausgestattete Küche, mehrere Schlafzimmer, Spielzeug, Strandnähe,
• Senioren kurze Wege, bequeme Ausstattung, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln,
• Singles Apartment, entsprechendes Freizeit- und Restaurantangebot in der Nähe,
• Hundebesitzer Hundenapf, naturnahe Lage, eingezäuntes Grundstück, pflegeleichte Einrichtung, Hundestrand in der Nähe
• Personen mit Einschränkungen Barrierefreiheit, gute Erreichbarkeit, Parkplatz am Haus.